清流|誰在撤離廣州城市更新項目?

清流|誰在撤離廣州城市更新項目?

出品|清流工作室

作者|王曉悅 主編|趙妍

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近日,廣州市住房和城鄉建設局發佈《防止大拆大建意見稿》提出,城市更新不應脫離廣州實際、杜絕運動式、盲目實施城市更新,不沿用過度房地產化的開發建設方式,不片面追求規模擴張帶來的短期效益和經濟利益。

據媒體報道,廣州近期發起一場覆蓋全市11個區、超百個城市更新項目的大核查,覈查對象爲全市範圍內已批在建、已批未建及未批已拆的城市更新項目。作爲近年的舊改“急先鋒”,黃埔區曾提出在兩至三年內拆除66箇舊村,或受影響較大。

清流工作室注意到,陷入資金鍊危機的大型房企——寶能或已撤出黃埔區的舊改項目,中國恆大(3333.HK)、雪松發展(002485.SZ)關聯公司也在尋求國資幫助。近年新的“舊改大王”升龍集團,因未按時完成服務合同被要求退出黃埔夏園舊改項目。時代中國(01233.HK)關聯公司在近期撤出金坑銀嶺舊村改造項目、雅居樂集團(03383.HK)關聯公司則註銷了與科學城集團的一家合資公司。

尋求國企“帶資輔助”

公開資料顯示,寶能集團早在2018年介入黃埔區楓下村舊改項目。

據媒體報道,近年,是廣州志遠城市更新投資有限公司(下稱“廣州志遠”)與楓下村村民商談拆遷補償款事項。廣州志遠原來的大股東是廣州興榮建築服務有限公司(下稱“廣州興榮”),該公司表面與寶能並無關係,但其2018年設立時申報的企業電話,與廣州寶能城市發展有限公司的電話一致。

今年9月,也就是寶能被曝出資金危機之後,寶能系股東廣州興榮退出廣州志遠的股東列表,科學城(廣州)城市更新集團有限公司(下稱“科學城集團”)入場接盤,法定代表人、董事長變更爲楊戈。也是在今年9月,科學城集團在楓下村舉行拆遷活動,科學城集團副總經理林曉峰與廣州志遠新任董事長楊戈共同出席,被認爲是科學城集團接手楓下村項目的首次官宣。

雖然大股東向科學城轉讓了項目股權,但自然人股東伊丕榮並未撤出,伊丕榮目前仍持有廣州志遠0.1%股權。而伊丕榮就是疑似寶能系公司廣州興榮的法定代表人,那麼一個疑問是,寶能真的完全撤出了嗎?

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可能因爲資金問題退出舊改項目的,還有恆大集團。

今年9月28日,廣州市黃埔區雲埔街滄聯股份經濟聯合社發出一封公開信,稱社區已經在7月底要求終止與恆大地產集團的項目合作,自此,恆大已經不再參與滄聯舊改項目,也未再支付該項目任何拆遷補償款。

這封信發自廣州黃埔滄聯城市更新公衆號,該公號由廣州誠業城市更新投資有限公司(下稱“廣州誠業”)註冊。根據公開信,目前滄聯舊村改造由廣州高新區投資集團有限公司(下稱“廣州高新投”)和廣州誠業公司共同推進,包括涉拆遷補償款等所有款項均由廣州誠業出資支付,而目前滄聯社區的拆遷簽約率已經達到80%。

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公開信發出後,恆大方面否認退出滄聯舊村改造項目。恆大發布聲明,稱目前沒有簽署任何終止合作的文件,誠業公司支付的資金大部分是由恆大地產集團珠三角房地產開發有限公司以借款形式墊付的。

恆大還表示,廣州大業驕陽房地產開發公司(下稱“大業驕陽”)曾和恆大簽署合作協議,且收取了高額前期平臺費。工商信息顯示,廣州誠業公司由大業驕陽公司持有80%股權,大業驕陽公司則由廣州大業房地產開發有限公司和廣州市恆升暉投資有限公司(下稱“廣州恆升”)各持50%。廣州恆升與恆大並無明顯關係,但其股東的投資列表中,有多家恆字系的投資公司。

此外,恆大承認公司正在努力引進資金合作方,並表示歡迎市屬國企、區屬國企及社會合作方帶資輔助。清流工作室發現,恆大另一箇舊改項目,就已獲得國資“帶資輔助”。

2020年底,恆大地產集團韶關有限公司(下稱“韶關恆大”)和廣州悅嘉房地產開發有限公司(下稱“廣州悅嘉”)作爲共同體,拿下了黃埔區穗東街廟頭村舊村改造項目,該項目拆遷安置總投資額約90億元。

今年3月,韶關恆大、廣州悅嘉和廣州市黃埔區穗東街廟頭股份經濟聯合社合資設立房地產開發公司。資料顯示,廣州悅嘉原股東是廣州盛行投資有限公司,往上追溯是香港同創集團。今年7月,同創系股東退出了廣州悅嘉的股東列表,由廣州城恆城市更新投資有限公司(下稱“廣州城恆”)接盤。

廣州城恆在2020年11月30日設立,由廣州市城投投資有限公司(下稱“廣州城投”)和恆大大灣區城市更新(廣州)有限公司分別持有51%和49%。設立公司次日,恆大就將持有的49%股權質押給廣州城投。2020年下半年,恆大和廣州城投有過一筆大額交易。恆大的1300億元戰略投資者中,100億權益由廣州城投持有,廣州城投通過轉股成爲恆大地產集團有限公司的第三大股東。恆大地產集團是中國恆大在境內的發債主體。

同樣獲得國企“帶資輔助”的,還有頻頻傳出兌付危機的雪松控股。資料顯示,雪松控股與上市公司雪松發展的實控人均爲張勁。

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今年7月,雪松控股旗下的廣州雪城投資有限公司(下稱“雪城投資”),引入新股東科學城集團並持股12.9%,同時,雪松控股將持有的雪城投資部分股權質押給科學城集團。雪城投資旗下設有全資子公司廣州市景騰房地產投資有限公司,主要負責龍湖街何棠下村三舊改造工作。

這並不是和科學城集團的首次合作,雪松與科學城集團在2019年設立合資公司廣州科金城市更新投資有限公司,負責實施金坑村舊村改造項目的二級建設開發工作。

國資操刀更多舊改項目

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資金壓力較大的房企在撤退或尋求國資幫助,新晉“舊改大王”也被動撤出黃埔舊改項目。

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今年6月,升龍集團旗下的廣州嘉龍置業有限公司被夏園股份經濟合作社“炒魷魚”,原因是嘉龍公司未能按期完成2018年簽訂的改造項目服務合同。夏園項目改造面積114.65公頃,堪稱“舊改航母”。

在隨後舉行的夏園社區舊村改造“百日攻堅”動員大會上,一家國資企業——廣州開發區投資集團現身。據媒體報道,近期,開發區投資集團與夏園經聯社簽署相關協議後,已參與到夏園舊改規劃設計、土地整備、開發建設、產業導入等舊改管理工作中。

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據清流工作室統計,作爲近年殺入的新勢力,升龍集團原本在廣州黃埔區共有6箇舊改項目,退出夏園村項目後,手中還握有茅崗、南灣、永崗北、湯村和鎮龍村西共5個項目。其中,茅崗東項目由升龍集團和科學城集團合作,目前雙方設有合資公司廣州科升城市更新投資有限公司。

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清流工作室發現,廣州市時嶺房地產開發有限公司(下稱“廣州時嶺”),在2020年9月與科學城集團及一家拆遷公司合資設立了廣州科城銀嶺投資有限公司(下稱“科城銀嶺”),主要負責實施金坑銀嶺舊村改造項目的前期服務工作。廣州時嶺表面上與時代中國沒有關係,但其企業電話與廣州市時代發展企業集團有限公司一致,後者由時代中國執行董事岑兆雄持股10%。今年6月3日,廣州時嶺從科城銀嶺退股,廣州時嶺派駐的董事王永強、陳崗也從科城銀嶺離職。

此外,廣州雅居樂房地產開發有限公司曾與科學城集團設有合資公司廣州科城雅居投資有限公司,但該公司在今年10月8日註銷。據此前媒體報道,雅居樂在黃埔區拿下了姬堂舊村改造項目。

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而中國奧園在黃埔區的城更項目公司,則在近期嘗試引入新的合作方,降低整體持股比例。

今年3月,奧園集團和科學城集團合資設立廣州奧科坤文置業有限公司(下稱“奧科置業”)。今年6月,奧園系的另一家平臺公司廣州奧嘉科技有限公司(下稱“奧嘉科技”)接盤了奧科置業的股權。資料顯示,奧嘉科技在今年5月引入了中航信託作爲新股東,又在6月完成股權變更後,將所持奧科置業的股權質押給中航信託。

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多家民企退出後,黃埔區66箇舊改項目由國企操刀的項目數量增加。

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據清流工作室統計,持有最多黃埔區舊改項目的,是科學城集團。此前,科學城集團和升龍集團一起拿下茅崗村項目、與金隆合作拿下水西水西片、與星河灣合作拿下賢江項目、與奧園合作拿下旺村,又獨立拿下南崗村(北)項目、文衝村(渡頭、文元、江北)、劉村格崗、金坑村鄧屋、金坑村銀嶺,加上從寶能手中接手的楓下村項目,科學城集團目前共持有10個項目。

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資料顯示,科學城集團的母公司科學城(廣州)投資集團有限公司是廣州市政府批准成立、廣州開發區國資局授權經營的國有獨資公司,承擔了黃埔區、廣州開發區內一系列主要的大型基礎設施、公共服務設施的開發與建設的重要職能,總資產超過800億元。科學城也參與區內城市更新改造項目開發建設,推進臨港經濟區、科學城及知識城片區一系列城市更新項目,參與項目包括錦繡南崗·珠江之心、文衝渡頭片區改造、石化大院改造、魚珠舊城改造等。

另一家國企廣州高新區投資集團有限公司(下稱“高新區集團”)也參與了墩頭基、滄聯村、黃陂公司和新莊至少4個項目。高新區集團成立於1984年,前身是廣州市經濟技術開發區工業發展總公司,是廣州開發區成立最早的國有企業之一,資產規模超過500億元。

此外,知識城(廣州)投資集團有限公司(下稱“知識城投資”)參與了知識城片區至少3個項目,分別是逕頭村、均和村、九龍墟鎮。知識城投資是唯一總部設在知識城的區屬國企集團,目前已形成城市開發建設、現代服務業等產業平臺,總資產超過200億元。

清流工作室發現,知識城集團還參與了珠江合創集團的城更項目。

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工商資料顯示,知識城投資的全資子公司知識城(廣州)投資集團城市更新投資發展有限公司(下稱“知識城城更”),與廣東泰潤置業有限公司(下稱“泰潤置業”)設有兩家合資公司——廣州合鑫城市更新投資有限公司及廣州知城合創城市更新投資有限公司。

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泰潤置業原股東爲朱梓瑋 ,其目前是衡陽合創酒店投資管理有限公司(下稱“衡陽合創”)的法定代表人,而衡陽合創是廣東合創城市更新投資發展集團有限公司的全資子公司。

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曾開發 SEGA 4X戰略《HUMANKIND》的巴黎遊戲工作室 Amplitude Studios 打造的像素塔防遊戲《無盡的地下城》(Dungeon of the ENDLESS),即日起至 7 月 28 日 01:00 期間,展開 Steam 限時免費領取活動,只要登入平臺就能納入收藏庫。

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《無盡的地下城》最早於 2014 年推出,至今累計 1.2 萬 87% 極度好評,主打像素視覺,以及 Roguelike 地城塔防玩法,最多支援 4 人線上合作遊玩。

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數百名罪犯被「成功號」(Success)送往御夫座星系(Auriga),玩家身爲其中一員,以爲能與同伴努力工作,以更生重返地球社會,事實上大家都是奴隸,被送到未經探索的星球上開拓,對水、植物、不明生命、地殼中大量金屬礦藏一無所知。

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事情就發生在成功號登陸過程,被星系的軌道防禦系統擊落,倖存者墜入又深又古老的地下城,在尋找逃脫可能的過程,還需面臨無盡的怪物波來襲,以及突發事件挑戰,玩家須組合、培養具備各式能力的角色,同時探索地城蒐集資源升級防禦據點。

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《無盡的地下城》系列最新作《ENDLESS Dungeon》預計在 2023 年 10 月 20 日推出,世界觀繼承《無盡的地下城》,可說是畫質與系統升級的同款作品。

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新竹芎林鄉街景。記者遊智文攝影

新竹房價驚驚漲,不只竹北站上7字頭,實價揭露,連位於外圍蛋白的芎林鄉,也有預售案實價成交到5字頭,4字頭則相當普遍,三房也賣到2千多萬元。

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住展雜誌發言人陳炳辰指出,大新竹科技產業園區持續擴張,其中竹北4大園區「臺元科技園區」、「昌益科技產發園區」、「AI智慧園區」、「生醫園區」橫向串連成「竹北科技廊道」。

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其中已開發至第八期的「臺元科技園區」,進駐員工數累計約有2萬人,第九、第十期擴建工程正進行中,已有知名半導體檢測分析業者泛銓預購逾1,500坪辦公空間,未來完工後可望再添5,000個新就業人口。

他表示,竹北科技廊道住房需求急劇攀升,但竹北房價暴衝7字頭,讓不少科技新貴轉向科技廊道以北的新興重劃區,外圍房價近年也跟着明顯上升。

其中芎林預售案「幸福禾合」,實價登錄有兩筆成交五字頭,最高一坪53.6萬元,另外「竹科主人」、「植光寓」「篤篤園」等也都賣到四字頭,另外竹東也有建案站上五字頭。

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當地房仲表示,指出,高房價讓科技新鮮人將購屋目光轉向周圍機能熟成且房價親民的區域,其中新埔「田新重劃區」因近臺元科技園區大門口中山路,近來頗受科技人青睞。

陳炳辰指出,竹科園區擴張所帶來的就業人口紅利是最能夠量化的房市剛需,更加速帶動產業園區外圍區域的開發潛力,相較市區,衛星城市相對便宜房價,持續吸引就業人口,預料房市持續升溫。

天龙八部

有 一個

沒人再敢買高樓了

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2017年,在深圳這片熱土上,地產界兩位許老闆都曾拋下豪言壯語。

一位是恆大的許家印,興致勃勃把總部從廣州珠江新城遷到深圳灣,聲稱“要把總部大樓建成深圳新地標”。

另一位是世茂的許榮茂,239.43億元在龍崗拿下深圳土拍史上第二高價地,重頭戲是打造一座668米的地標【世茂深港國際中心】。

許榮茂的野心更大:“要建設中國第一高樓”。

六年後,這兩家房企都沒能刷新深圳的天際線。

恆大退了總部土地,深圳國企安居建業兜底,萬科負責紓困代建。

雖然沒實現看海辦公的願景,但是許老闆起碼解決了一些問題,欠興業信託的債也還上了。

近日,中信信託將世茂這宗藍圖掛上法拍貨架,卻無人問津。

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相當長一段時間裡,國內多地掀起“摩天大樓熱”,各地城市名片更新背後,知名房企角逐身影頻現。

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超高層建築施工都是一項高難度、時間跨度長的工作,這考驗着房企資金沉澱和建造能力,還暗藏着官方規劃變更、市場供應過剩等客觀風險。

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如今,房企們在風雨中隕落,這些高樓也走到了被遺棄的結局,再也無法展現它的高光時刻。

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拍得土地後,世茂與深圳政府約定地標竣工的時間是“5年”,也就是2022-2023年間。

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當時,幾乎沒有人質疑世茂的資金和建造能力。

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畢竟,在深圳政府設立的“2016年總資產不低於2000億”“在中國開發建設並已竣工不少於1棟250米以上超高層建築”等各類門檻中,世茂樣樣達標。

世茂爲項目找來中信信託融資87億元,該信託項目還一度在市場上遭到追捧。

2022年本該是竣工的年份,世茂卻成爲了房企ICU名單中的一員。當年4月,世茂正式停止兌付該信託計劃。

隨後,中信信託將該項目涉及的12宗土地、股權、329套房產進行查封。

本次拍賣的便是上述12宗土地及其地上物,評估價約163.05億元,起拍價130.44億元,保證金爲6.52億元,加價幅度爲6522萬元。

這被形容爲“7年以來司法拍賣最大的估值”。

根據時代財經消息,中信信託目前已回款兌付本金30億元,如果拍賣順利,所得款項足以覆蓋剩下的本息。

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可結果還是讓債權人失望了。

關於流拍的原因,有幾點較爲關鍵:

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首先該項目體量太大,12宗地佔地面積超32萬平方,規劃了4棟高層商辦及幼兒園、國際學校等公配,且商辦自持比例超半,開發和運營都極其考驗資金能力。

(來源:世茂深港國際中心資產評估報告)

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其次,深圳的寫字樓市場正處於無價無市的低谷——戴德樑行指出,今年上半年深圳甲級寫字樓市場空置率持續上漲至24.5%。

且項目還位於非核心區的“大運新城”,產業、人口支撐不足,寫字樓市場吸納更缺乏動力。

目前世茂流動性危機持續,債務重組仍沒有動靜。

不少債主已經等不及了,除去中信的查封,世茂深港國際中心還被22家供應商及施工單位起訴查封及輪候查封資產,200多戶小業主投訴。

體量大、債務結構複雜,業主維權頻發,多個Bug疊加,能夠拿錢、願意拿錢的企業,都是萬里難挑。

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藍圖裡的“中國第一高樓”,只能等待命運的宣判。

“第一高樓”拍賣雖冷,但燃起了大家對高樓地標的討論熱情。

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10年前,摩天大樓基本上是各大中城市的“經濟指標”,地方政府鼓勵房企投資參與建設城市名片。

談到高樓製造者,綠地必有一席位。前十年,綠地在一二線城市高歌猛進,不斷刷新當地的天際線。

對於房企而言,摩天大樓建設週期長、成本高,並不划算。綠地願意做這門生意的邏輯在於——通過幫助政府建設地標性建築、以及打造各類商業、文化業態,能夠低成本拿到住宅類土地。

舉個例子,此前佛山高明西江新城一宗商住地拍賣時,政府提前設置了門檻:要想獲得這塊土地,必須配建200-240米以上的地標建築。

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當時業內多數人士都認爲,這是政府與開發商提前做好了勾地準備。

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最後綠地以1935元/平底價獲得這宗商住地,同期出售的商住地均價在3700元/平。目前綠地該住宅產品均價爲1.4萬/平,位居周邊樓盤價格之首。

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綠地還把開發摩天大樓的愛好搬到了國外。

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2013年,綠地共花費60億美元在洛杉磯和紐約獲得兩處地產項目,前後交易均刷新了中國房地產企業在美投資額。

不過相比國內,綠地海外更願意收購已有規劃的摩天項目,上述兩處項目均是從資方手中盤下,自己再建設完工。

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另一位出手闊綽的房企是富力,2017年-2018年,富力在倫敦金融城幾度重倉地產項目,花費超50億元人民幣,包括收購萬達的“倫敦ONE”項目以及在片區附近瘋狂攬地。

在此片區,富力連片打造出“泰晤士河壹號”(One Thames City),別稱“倫敦版富力城”。

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那還是一個“錢像是大風颳來”的年代,富力甚至爲“泰晤士壹號”花費3000萬在北京設置了展廳。

這些摩天大樓,並非都如願等來落成迎客的高光時刻,也並非只有一個主人。

在國內,2020年住建部、國家發改委聯合發文,嚴格限制各地盲目規劃建設超高層“摩天樓”,一般不得新建500米以上建築。

以此爲節點,早前超過500米的、未完工的地標項目進入了整改停滯期。

如,綠地武漢中心建築規劃高度從636米削減到455米;世茂深港國際中心高度也從686米降到了600米。

這一期間,綠地武漢中心數千萬元公寓難以按照“636米高度”的營銷口徑兌現,施工方的成本也在拉高,這都加劇了開發商的資金壓力和品牌風險。

另外,在長建設週期中,開發商資金鍊穩固性相當重要。

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國內目前最高的爛尾樓——天津高銀117大廈,2008年起開始打樁建設,由於高銀地產商資金鍊暴雷,至今仍未完工。

綠地陷入流動性危機後,武漢中心、成都蜀峰468等超高層建築多次傳出了停工傳聞;綠地還被南京、大慶政府以“高樓建設進度推遲”爲由告上法庭。

爲了扭轉資金困局,綠地首先想到了早年在海外順利建成的地標項目,這成了公司的救命稻草。

去年,綠地瘋狂轉讓、去化海外各國的寫字樓公寓地標項目,綠地曾公開表示,已通過海外輕資產轉型回收資金超百億。

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其中,綠地出售紐約太平洋公園項目中兩棟公寓樓,回籠約3.15億元,該項目被稱爲紐約市20年來最大規模房地產開發項目之一,也是中國房企迄今在美最大的投資。

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去年,富力完成10只美元債,49.44億美元債務展期,被稱爲“亞洲房企最大債務重組案例”。

重組協議能夠成功推進,與富力旗下倫敦ONE項目和馬來西亞富力公主灣兩項海外地標資產所提供的增信有很大關係。

現在,無論是深圳第一高樓,還是紐約最大項目,這個title顯然沒有那麼重要了。

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剑途

圖爲臺北市街景俯瞰。記者遊智文攝影/報系資料照

買房子是很多人一輩子的夢想,也可能是人生最大筆投資,但「買屋地點」、「屋齡多少」、「坪數大小」、「合理房價」,每個問題都是大哉問。眼看房價一直路漲,很多人心癢癢卻不敢進場,但又怕再不買日後更買不起。「包租公律師」蔡志雄日前分享買屋心得,強調「寧願買小,也不要買遠」,網友迴響熱烈。

基隆律師公會理事長蔡志雄在臉書表示,最近有在看房的人會很驚訝,有些莫名其妙的地方,房價也漲得莫名其妙。他提醒關於買房「記得寧買小,不買遠,要選擇生活機能好的地點,選主流,不要選補漲的,不然,以後就莫名其妙了」。蔡律師的話也完全呼應買房金句:「location、location、location!」

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不少網友大呼精闢,「一不注意,房價就漲上去啦」、「針針見血,招招救命」、「我買遠又買大,看來是要莫名其妙了」、「我從業代銷,深有同感」。

有人提出疑問,「意思是買蛋黃區,補漲的蛋白區捨棄嗎?」蔡律師答覆,「有能力就買蛋黃區,沒有的話,有些鄰近規劃完整的重劃區雖然現在是蛋白,其實也不錯,蛋殼區就算了」。蔡律師也補充解釋「主流」地區定義,「大安、信義、中正、永和、板橋、新店、三重,以上臺北的幾乎都OK,新北的要選地段」。

也有人提出老屋問題,「40年的公寓值得買來自住嗎?」,蔡律師表示,「如果屋況允許一邊自住一邊等都更,還不錯,要等都更選大馬路跟第一巷的機會比較大」。

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