清流|誰在撤離廣州城市更新項目？
出品|清流工作室
作者|王曉悅 主編|趙妍
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近日，廣州市住房和城鄉建設局發佈《防止大拆大建意見稿》提出，城市更新不應脫離廣州實際、杜絕運動式、盲目實施城市更新，不沿用過度房地產化的開發建設方式，不片面追求規模擴張帶來的短期效益和經濟利益。
據媒體報道，廣州近期發起一場覆蓋全市11個區、超百個城市更新項目的大核查，覈查對象爲全市範圍內已批在建、已批未建及未批已拆的城市更新項目。作爲近年的舊改“急先鋒”，黃埔區曾提出在兩至三年內拆除66箇舊村，或受影響較大。
清流工作室注意到，陷入資金鍊危機的大型房企——寶能或已撤出黃埔區的舊改項目，中國恆大（3333.HK）、雪松發展（002485.SZ）關聯公司也在尋求國資幫助。近年新的“舊改大王”升龍集團，因未按時完成服務合同被要求退出黃埔夏園舊改項目。時代中國（01233.HK）關聯公司在近期撤出金坑銀嶺舊村改造項目、雅居樂集團（03383.HK）關聯公司則註銷了與科學城集團的一家合資公司。
尋求國企“帶資輔助”
公開資料顯示，寶能集團早在2018年介入黃埔區楓下村舊改項目。
據媒體報道，近年，是廣州志遠城市更新投資有限公司（下稱“廣州志遠”）與楓下村村民商談拆遷補償款事項。廣州志遠原來的大股東是廣州興榮建築服務有限公司（下稱“廣州興榮”），該公司表面與寶能並無關係，但其2018年設立時申報的企業電話，與廣州寶能城市發展有限公司的電話一致。
今年9月，也就是寶能被曝出資金危機之後，寶能系股東廣州興榮退出廣州志遠的股東列表，科學城（廣州）城市更新集團有限公司（下稱“科學城集團”）入場接盤，法定代表人、董事長變更爲楊戈。也是在今年9月，科學城集團在楓下村舉行拆遷活動，科學城集團副總經理林曉峰與廣州志遠新任董事長楊戈共同出席，被認爲是科學城集團接手楓下村項目的首次官宣。
雖然大股東向科學城轉讓了項目股權，但自然人股東伊丕榮並未撤出，伊丕榮目前仍持有廣州志遠0.1%股權。而伊丕榮就是疑似寶能系公司廣州興榮的法定代表人，那麼一個疑問是，寶能真的完全撤出了嗎？
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可能因爲資金問題退出舊改項目的，還有恆大集團。
今年9月28日，廣州市黃埔區雲埔街滄聯股份經濟聯合社發出一封公開信，稱社區已經在7月底要求終止與恆大地產集團的項目合作，自此，恆大已經不再參與滄聯舊改項目，也未再支付該項目任何拆遷補償款。
這封信發自廣州黃埔滄聯城市更新公衆號，該公號由廣州誠業城市更新投資有限公司（下稱“廣州誠業”）註冊。根據公開信，目前滄聯舊村改造由廣州高新區投資集團有限公司（下稱“廣州高新投”）和廣州誠業公司共同推進，包括涉拆遷補償款等所有款項均由廣州誠業出資支付，而目前滄聯社區的拆遷簽約率已經達到80%。
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公開信發出後，恆大方面否認退出滄聯舊村改造項目。恆大發布聲明，稱目前沒有簽署任何終止合作的文件，誠業公司支付的資金大部分是由恆大地產集團珠三角房地產開發有限公司以借款形式墊付的。
恆大還表示，廣州大業驕陽房地產開發公司（下稱“大業驕陽”）曾和恆大簽署合作協議，且收取了高額前期平臺費。工商信息顯示，廣州誠業公司由大業驕陽公司持有80%股權，大業驕陽公司則由廣州大業房地產開發有限公司和廣州市恆升暉投資有限公司（下稱“廣州恆升”）各持50%。廣州恆升與恆大並無明顯關係，但其股東的投資列表中，有多家恆字系的投資公司。
此外，恆大承認公司正在努力引進資金合作方，並表示歡迎市屬國企、區屬國企及社會合作方帶資輔助。清流工作室發現，恆大另一箇舊改項目，就已獲得國資“帶資輔助”。
2020年底，恆大地產集團韶關有限公司（下稱“韶關恆大”）和廣州悅嘉房地產開發有限公司（下稱“廣州悅嘉”）作爲共同體，拿下了黃埔區穗東街廟頭村舊村改造項目，該項目拆遷安置總投資額約90億元。
今年3月，韶關恆大、廣州悅嘉和廣州市黃埔區穗東街廟頭股份經濟聯合社合資設立房地產開發公司。資料顯示，廣州悅嘉原股東是廣州盛行投資有限公司，往上追溯是香港同創集團。今年7月，同創系股東退出了廣州悅嘉的股東列表，由廣州城恆城市更新投資有限公司（下稱“廣州城恆”）接盤。
廣州城恆在2020年11月30日設立，由廣州市城投投資有限公司（下稱“廣州城投”）和恆大大灣區城市更新（廣州）有限公司分別持有51%和49%。設立公司次日，恆大就將持有的49%股權質押給廣州城投。2020年下半年，恆大和廣州城投有過一筆大額交易。恆大的1300億元戰略投資者中，100億權益由廣州城投持有，廣州城投通過轉股成爲恆大地產集團有限公司的第三大股東。恆大地產集團是中國恆大在境內的發債主體。
同樣獲得國企“帶資輔助”的，還有頻頻傳出兌付危機的雪松控股。資料顯示，雪松控股與上市公司雪松發展的實控人均爲張勁。
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今年7月，雪松控股旗下的廣州雪城投資有限公司（下稱“雪城投資”），引入新股東科學城集團並持股12.9%，同時，雪松控股將持有的雪城投資部分股權質押給科學城集團。雪城投資旗下設有全資子公司廣州市景騰房地產投資有限公司，主要負責龍湖街何棠下村三舊改造工作。
這並不是和科學城集團的首次合作，雪松與科學城集團在2019年設立合資公司廣州科金城市更新投資有限公司，負責實施金坑村舊村改造項目的二級建設開發工作。
國資操刀更多舊改項目
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資金壓力較大的房企在撤退或尋求國資幫助，新晉“舊改大王”也被動撤出黃埔舊改項目。
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今年6月，升龍集團旗下的廣州嘉龍置業有限公司被夏園股份經濟合作社“炒魷魚”，原因是嘉龍公司未能按期完成2018年簽訂的改造項目服務合同。夏園項目改造面積114.65公頃，堪稱“舊改航母”。
在隨後舉行的夏園社區舊村改造“百日攻堅”動員大會上，一家國資企業——廣州開發區投資集團現身。據媒體報道，近期，開發區投資集團與夏園經聯社簽署相關協議後，已參與到夏園舊改規劃設計、土地整備、開發建設、產業導入等舊改管理工作中。
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據清流工作室統計，作爲近年殺入的新勢力，升龍集團原本在廣州黃埔區共有6箇舊改項目，退出夏園村項目後，手中還握有茅崗、南灣、永崗北、湯村和鎮龍村西共5個項目。其中，茅崗東項目由升龍集團和科學城集團合作，目前雙方設有合資公司廣州科升城市更新投資有限公司。
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清流工作室發現，廣州市時嶺房地產開發有限公司（下稱“廣州時嶺”），在2020年9月與科學城集團及一家拆遷公司合資設立了廣州科城銀嶺投資有限公司（下稱“科城銀嶺”），主要負責實施金坑銀嶺舊村改造項目的前期服務工作。廣州時嶺表面上與時代中國沒有關係，但其企業電話與廣州市時代發展企業集團有限公司一致，後者由時代中國執行董事岑兆雄持股10%。今年6月3日，廣州時嶺從科城銀嶺退股，廣州時嶺派駐的董事王永強、陳崗也從科城銀嶺離職。
此外，廣州雅居樂房地產開發有限公司曾與科學城集團設有合資公司廣州科城雅居投資有限公司，但該公司在今年10月8日註銷。據此前媒體報道，雅居樂在黃埔區拿下了姬堂舊村改造項目。
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而中國奧園在黃埔區的城更項目公司，則在近期嘗試引入新的合作方，降低整體持股比例。
今年3月，奧園集團和科學城集團合資設立廣州奧科坤文置業有限公司（下稱“奧科置業”）。今年6月，奧園系的另一家平臺公司廣州奧嘉科技有限公司（下稱“奧嘉科技”）接盤了奧科置業的股權。資料顯示，奧嘉科技在今年5月引入了中航信託作爲新股東，又在6月完成股權變更後，將所持奧科置業的股權質押給中航信託。
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多家民企退出後，黃埔區66箇舊改項目由國企操刀的項目數量增加。
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據清流工作室統計，持有最多黃埔區舊改項目的，是科學城集團。此前，科學城集團和升龍集團一起拿下茅崗村項目、與金隆合作拿下水西水西片、與星河灣合作拿下賢江項目、與奧園合作拿下旺村，又獨立拿下南崗村（北）項目、文衝村（渡頭、文元、江北）、劉村格崗、金坑村鄧屋、金坑村銀嶺，加上從寶能手中接手的楓下村項目，科學城集團目前共持有10個項目。
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資料顯示，科學城集團的母公司科學城（廣州）投資集團有限公司是廣州市政府批准成立、廣州開發區國資局授權經營的國有獨資公司，承擔了黃埔區、廣州開發區內一系列主要的大型基礎設施、公共服務設施的開發與建設的重要職能，總資產超過800億元。科學城也參與區內城市更新改造項目開發建設，推進臨港經濟區、科學城及知識城片區一系列城市更新項目，參與項目包括錦繡南崗·珠江之心、文衝渡頭片區改造、石化大院改造、魚珠舊城改造等。
另一家國企廣州高新區投資集團有限公司（下稱“高新區集團”）也參與了墩頭基、滄聯村、黃陂公司和新莊至少4個項目。高新區集團成立於1984年，前身是廣州市經濟技術開發區工業發展總公司，是廣州開發區成立最早的國有企業之一，資產規模超過500億元。
此外，知識城（廣州）投資集團有限公司（下稱“知識城投資”）參與了知識城片區至少3個項目，分別是逕頭村、均和村、九龍墟鎮。知識城投資是唯一總部設在知識城的區屬國企集團，目前已形成城市開發建設、現代服務業等產業平臺，總資產超過200億元。
清流工作室發現，知識城集團還參與了珠江合創集團的城更項目。
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工商資料顯示，知識城投資的全資子公司知識城（廣州）投資集團城市更新投資發展有限公司（下稱“知識城城更”），與廣東泰潤置業有限公司（下稱“泰潤置業”）設有兩家合資公司——廣州合鑫城市更新投資有限公司及廣州知城合創城市更新投資有限公司。
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泰潤置業原股東爲朱梓瑋 ，其目前是衡陽合創酒店投資管理有限公司（下稱“衡陽合創”）的法定代表人，而衡陽合創是廣東合創城市更新投資發展集團有限公司的全資子公司。
